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你知道什麼是【老屋拉皮】嗎?

你知道什麼是【老屋拉皮】嗎?

【老屋拉皮】有那些好處?

外觀拉皮,指的是針對房屋外部的老舊,以水泥、磁磚或大理石重新整理。
因為外觀拉皮牽涉到的並不只有一戶,需要與同棟鄰居們事先溝通,並徵求所有住戶同意、共同分攤費用才行。
分攤後的費用,每戶可能需要數萬元之間,視選擇的材料而有所差別。不過,老屋拉皮後的好處如下:

1.建築物外觀更新並可依喜好重新規劃、設計。

2.可增加景觀、燈光及石材工程。

3.可解決建築物外牆老舊及滲水等問題。

4.可處理建築物外牆裂縫並進行結構補強。

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很多人都聽過都更,也常聽到都更如果成功,不僅不用花一毛錢,幾年後就可以有一戶全新的房子,新房子價 值甚至還可以翻好幾倍。
其實許多人對「都更」究竟是什麼仍然搞得霧煞煞,不僅對都更的意義和手段產生誤解,也對都更的程序和權利義務搞不清楚,結果反而吃 了大虧。
我們整理出都市更新最常出現的8大關鍵問題,只要逐一掌握,你就能輕鬆讓老屋翻成黃金屋。

1.都市更新到底是什麼?有甚麼好處?和老屋改建有什麼不同?

依據都市更新條例,都市更新係指在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。「 重建」是拆除原建物再重新蓋一新建物,「整建」「維護」是針對建物內、外部公共安全與環境景觀進行改善。我們一般認知的都更多屬狹義的都更,主要是指重建的部份。

都市更新最直接的好處,就是讓原本老舊的建物變得舒適美觀,讓都市街景變得煥然一新,並解決老舊建物在結構上對公共安全的危害。而且因為需要左右鄰 居共同參與,也可以讓整體環境變得更好。不過,都市更新目前實施狀況大多是在高房價地區,如大台北都會區內才有可能推行。除非是都更可能地段的房屋擁有 者,否則都市更新僅止於改善市容等外部效益。

傳統的改建是由地主提供土地,自行和開發者協商後進行重建。對原屋主而言,需要克服自行負擔改建經費,以及全部屋主都同意等困難。而都市更新是以公 共利益為前提,由政府訂定變更的流程和規則,並負責都更計畫的審查把關,以完成重建或改建,因此過程公開、透明,且能獲得容積獎勵與稅賦減免。

2.如果已經住在中古公寓,怎麼知道能不能符合都更?

能不能進行都市更新,必須先確定是不是在更新地區範圍內。更新地區範圍的劃定是依據都市更新條例第二章「更新地區之劃定」的標準,由北市府因應重大災害、居 住環境老舊等問題或是配合重大建設,主動劃定應進行都市更新的區域。如已位在「都市更新地區」,即可依據臺北市都市更新自治條例規定,直接啟動都市更新程 序。

如果不在政府劃定的更新地區內,則可以透過都更條例第11條,由地主自行申請劃定更新單元。所謂「更新單元」,是指要實施都市更新事業(包括重建、 整建、維護)的具體街廓範圍。如要查詢自己的房屋是否已經劃入更新地區或單元,可到臺北市都市更新處網站「便民服務」之「更新地區查詢」或「公告劃定更新 單元」檢索。

單就法律層面來說,只要是在都市更新地區或更新單元範圍內,即能辦理都市更新。但實際上,房屋能否實施都更,仍需考量整合難易度、效益等因素。

3.都更是由住戶自己來進行嗎?有哪些程序要完成?

依據都更條例,都市更新是由「實施者」來主導進行程序。所謂實施者,可以是由地主組成都市更新會自辦,也可以是建商或都更顧問公司等事業機構,或是由政府機關主導。都更計畫由實施者擬定送審,其他法定程序,例如公聽會等也由實施者主辦。

依台北市的規定,民眾參與都市更新重建可分為三個階段,第一階段為「醞釀啟動階段」;第二階段為「擬訂計畫階段」;第三階段為「計畫執行階段」(詳 見表一)。民眾所居住的地區若非市政府考量都市計畫或其他需求而優先劃定,想自行辦理都市更新,便須達到第一階段的門檻。除了劃定的更新單元要符合面積超 過1000平方公尺(約300坪)的要求,還要合乎14項評估指標中的任3項,才有資格成為都市更新的候選人。至於都更單元14項評估指標之詳細資料,可 至台北市都市更新處網站之「法令園地」查詢。

4.什麼是容積獎勵?對都更的住戶來說這有什麼意義?

容積獎勵是指為了提高都市更新的可行性,增加更新誘因,讓更新後的建築享有比原來法定容積更高的獎勵。這些容積獎勵的差距,在寸土寸金的台北市是相當有價值的。

所謂容積率,是指每一層(不包括地下室)樓地板面積的總和與基地面積之比率。例如基地面積是800坪,建蔽率60%,容積率300%,就表示一樓面 積不得超過480坪(800×60%),而建物總樓地板面積為2400坪(800×300%),因此,可設計為每層480坪共計五層樓的房子。若可得到政 府容積率獎勵,提高容積率為450%,則總樓地板面積可增加為3600坪(800×450%),則可設計成七層樓的房子。

根據臺北市都市更新自治條例,臺北市建築的容積獎勵項目共有6項,例如在獎勵辦法所定時程內申請,留設開放空間、人行步道或保存具歷史紀念價值之建 築等等,若符合政府相關法規,還能得到額外容積獎勵。由於每塊基地的條件與規畫,容積獎勵的計算方式和額度會有不同,目前容積獎勵最高可達法定容積之 1.5倍,或興建建物之原容積加法定容積之0.3倍。

每個都更案能夠得到多少容積獎勵?需要在更新事業計畫程序中經審議會審議,如果更新事業中能夠提供愈多具備公共利益的設計,那麼在審議中能夠爭取到的容積獎勵就愈多。

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